Noticias recientes del sector inmobiliario hacen referencia a la posibilidad de desarrollar grandes proyectos de construcción de vivienda - Macroproyectos, Nos podría explicar un poco más,
¿En que consisten los macroproyectos?
Los Macroproyectos de Interés Social Nacional – MISN son operaciones urbanas de gran escala, que buscan habilitar grandes áreas de tierra a través del uso integrado y coordinado de instrumentos de gestión, planeación y financiación de suelo. Estas actuaciones requieren de la actuación coordinada de los diversos niveles del estado –nacional y municipal- así como del sector privado; y aunque su principal objetivo es proveer suelo especialmente para vivienda de interés social – VIS y vivienda de interés prioritario – VIP, es claro que la destinación de estas tierras no será exclusivo para la producción de vivienda subsidiada.
En Colombia se conforman al año 284 mil hogares, cerca de 62.000 de estos sólo en Bogotá. Es decir, ni con el número de unidades iniciadas en 2007, uno de los mejores años para el sector de la construcción al alcanzar 58.000 viviendas, se alcanzaría a cubrir siquiera la demanda generada por los nuevos hogares. De hecho, al comparar con el promedio de unidades iniciadas en la ciudad en la última década que es de 33.275, se encuentra que la diferencia entre hogares formados y viviendas construidas por una parte alimentaría de manera importante el déficit, y por otra, estaría favoreciendo la provisión informal e ilegal de vivienda.
¿Cómo se prevee la ejecución de estos Macroproyectos, en cuanto a la intervención de los gremios, el sector financiero, el sector público, entre otros?
Los Macroproyectos son una propuesta novedosa que requiere de la actuación coordinada de todos los actores involucrados en la cadena de construcción de edificaciones, pues aunque su objetivo primordial es habilitar suelo para la construcción de Vivienda de Interés Social, es claro que son operaciones urbanas que requieren de la provisión de equipamientos, espacio público, vías e infraestructura. De esta manera, la participación del sector financiero a través de crédito constructor y crédito hipotecario es fundamental, así como la intervención decidida de los municipios a través de las empresas prestadoras de servicios públicos y secretarías de planeación. Asimismo, el gobierno nacional, a través de la asignación de subsidios familiares de vivienda y el apoyo a la formulación misma de los Macroproyectos, le está apostando de manera decidida a esta figura.
En Camacol Bogotá y Cundinamarca consideramos que los MISN son un instrumento útil y valioso frente a las diversas dificultades que han surgido para acceder a tierra urbanizable, especialmente en Bogotá, cuando instrumentos cruciales para la habilitación de suelo como los planes parciales, se han convertido en trámites tan complejos que han terminado por producir la escasez de suelo que enfrenta la ciudad actualmente.
¿Qué hace falta para hacer realidad la ejecución de estos Macroproyectos
Actualmente el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial está apoyando 15 Macroproyectos*, en 14 ciudades (Medellín, Barranquilla, Buenaventura, Bucaramanga, Cartagena, Manizales, Cali, Neiva, Quibdó, Soacha, Mosquera, Dosquebradas, Tumaco y Palmira) con la participación activa de los municipios y el sector privado.
Se requiere entonces de la apuesta decidida de los gobernantes locales a este instrumento pues, debido a su gran escala, los MISN son proyectos a largo plazo que requieren de políticas municipales de gestión de suelo que sean estables y sostenibles en el tiempo. Sin embargo, es necesario recordar que el espíritu de los Macroproyectos, su esencia, es proveer suelo; esto significa que deben utilizarse eficiente para lograr este fin.
¿Estamos cerca de una fecha para la iniciación de estos Macroproyectos?
Los macroproyectos ya están andando. Actualmente hay 14 en proceso, 10 de los cuales ya han iniciado obras de urbanismo y tienen programado hacer entrega de las primeras viviendas en diciembre de 2009.
¿Cómo se observa el desarrollo de estas grandes obras en la actual coyuntura económica? ¿es el momento de llevarlos a cabo, bajo el entendido de su gran impacto en la economía?
Claro que si. En estos momentos de desaceleración, los Macroproyectos son un instrumento valiosísimo, pues definitivamente el acceso al suelo es una de las principales dificultades que enfrenta la actividad edificadora, especialmente en Bogotá. Diversos estudios que hemos elaborado en la regional, nos indican que las demoras en los procesos de adopción de planes parciales y en el otorgamiento de las licencias, incrementan de manera considerable los costos de construcción de las viviendas. Esto afecta muy especialmente la oferta de vivienda de interés prioritario, pues debido a que su precio de venta se encuentra restringido por ley hasta 70 SMLV, un aumento en los costos tiene un gran impacto y simplemente la hace inviable, sacándola del mercado. Esto es lo que sucedió en 2008 en Bogotá, el año con la producción de vivienda de interés prioritario (anterior VIS tipos I y II) más bajo en los últimos 10 años: 4.297 unidades.
Por estas razones considero que los Macroproyectos son una alternativa interesante siempre y cuando se tenga presente que son instrumentos enfocados priomordialmente a la gestión de suelo para el desarrollo de proyectos urbanos integrales. Quiero decir con esto, que tenemos los instrumentos para acceder a ese suelo, están en la Ley 388 de 1997 y que los Macroproyectos son una herramienta más que debe usarse de manera coodinada con los definidos en la ley. Sólo a través de estas actuaciones de gran escala podremos pensar en superar el déficit habitacional en el país en un lapso de 10 años.
* 5 se han adoptado; 4 se encuentran anunciados y en fase de formulación; 5 en fase de identificación y determinación y 1 anunciado.
